房企土地市场抢地空翻多下半年地市或存变数

2018年11月07日 来源:

12BET:  1房金所  利息外要额外收2%的服务费  抵押率:评估值的7成或8成(评估值在市值8成左右)  年化利率:9.6%-14.4%(机构质押:月息0.8%-1.2%)  服务费用:借款额2%  流程周期:7天到9天  以北京一套市值450万元的全款房产作为“一抵”抵押物,需要贷款200万元的情况下,房金所的客户经理向记者推荐了两种房屋抵押贷款方案:一种是银行抵押,另一种是机构质押。

房企土地市场抢地“空翻多” 下半年地市或存变数

1月以来,新一轮抢地热再度掀起。与2013年不同的是,一批在去年很少参与土地竞争的企业,突然现身。例如,银亿股份联合体2月10日以12.28亿元竞得上海浦东洋泾社区地块;上海建工2月6日公告,以35.2亿元竞得南京奥和房地产开发有限公司100%股权,后者主要资产为南京奥体新城B3存量地块。

这一波土地市场空翻多很明显。上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心副主任张化东分析认为,2013年主流房企成为拿地主力军,而一向看空的一批房企被形势所逼,最近也开始出手。

张化东对2013年土地市场的进取型房企进行了分析:万科去年拿地花费419.04亿元,占比该公司2013年销售1709亿元24.5%;保利地产(600048,股吧)拿地263.66亿元,占2013年销售额21%;中海地产拿地158.49亿元,占比14.6%;龙湖拿地104.8亿元,占比21.8%。快公司旭辉拿地实际支出近90亿,占全年销售额153亿元的60%

房企土地市场抢地空翻多下半年地市或存变数

张化东认为,目前土地市场已经脱离了市场规律的基本面,如果说去年是多头与多头的竞争,大家都看多,就需要抢船票,那么现在最大的风险在于,一些原来在等低价地的房企突然发现,地价没底了,就转身也去抢,很多房企到去年最后一两个月,就不再增加土储,应该是从战略考虑,今年上半年观望的企业可能比较多一点。

1月28日,方兴地产以总价101亿元、折合成交楼板价47609元/平方米、溢价率111.6%的各项高指标,摘取上海闸北区大宁路街道325街坊地块,贵过周边在售房价,引发业内人士担忧。德佑地产分析师赵葆根表示,虽然该地块为上海少有的优质纯住宅用地,但如此高的楼板价仍出人意料,土地市场的非理性局面已面临失控的危险。

张化东提醒,地王若被套将给房企带来很大影响。例如长风中海地王,与中海此前的快周转战略相比,显然是个例外;而华侨城的苏河湾地王,把华侨城整个战略都打乱了,公司在资本市场的估值也受到影响。华侨城一向以旅游地产产品线拿地,突然在城市核心位置拿地并且被套,投资者就产生了怀疑。张化东说。

2014年1月,上海市实现土地出让收入222.19亿元,比2013年1月的60.5亿元大幅增长了267%。上海土地市场的高温能否持续?

上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心提供的一份房企统计数据显示,从2013年销售面积/2012年底土地储备总量分析,房企实际上去化率并不高:万科38%,中海26%,保利地产25%,龙湖地产仅11%。如果主流房企今年土储去化率不能超越去年,必然减低拿地热情。

中信证券研究部一份研报称,龙头公司获取高价地的并不多,它据此判断,未来年内,房价较2013年底小幅上涨一些是有可能的。龙头企业在2013年并没有犯高价拿地的错误,未来盈利能力并无明显变动。

今年1月10日召开的2014年全国国土资源工作会再次确立了建设用地盘活存量、严控增量的思路。赵葆根指出,一旦上述政策得到认真执行,罔顾资金压力而盲目夺取地王的行为风险是不言而喻的。

张化东指出,民企和央企融资成本相差不是很大,关键是能否贷到钱。今年整体利率会上调,但下半年会放松,银行收紧可能是时间问题。市场看多是出于对利率市场化推进的期待,但整体风险犹存。

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